Primeiras impressões sobre o projeto de lei n° 120/2017 - que dispensa a apresentação de carta de anuência dos confrontantes no georreferenciamento de imóveis rurais.

Primeiras impressões sobre o projeto de lei n° 120/2017 – que dispensa a apresentação de carta de anuência dos confrontantes no georreferenciamento de imóveis rurais

Autor: João Arthur Siqueira da Silva Costa – Oficial de Registro de Imóveis de Passa Quatro/MG e pós-graduando em Direito Notarial e Registral pela Faculdade de Direito Damásio de Jesus.

Peço licença a vocês, colegas registradores e profissionais estudiosos da geomensura, para tentar contribuir um pouco com a discussão acerca dos efeitos da inclusão do § 10 no artigo 176 da Lei n° 6.015/73, que se aproxima…

A despeito de ter tramitado sem a necessária atualização de sua numeração (já há um § 10 no artigo 176 que foi acrescido pela Lei n° 13.777/18), eis o texto do referido § 10:

“§ 10. Para a identificação de que tratam os §§ 3° e 4° deste artigo, fica dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e confrontações.”(NR)

Assim, penso que a ciência da retificação de área em nada será alterada, porque não houve alteração do artigo 225 e do artigo 213 da LRP…

Ouso a dizer que parte da notícia veiculada em uma das páginas do site do Senado Federal, de que “O projeto (PL 7.790/2014, na Casa de origem) determina que, com a dispensa da anuência expressa dos confrontantes para realização dessa descrição georreferenciada, bastará a declaração do próprio requerente de que respeitou os limites e as confrontações” não retrata fielmente a iminente alteração legislativa que se avizinha…

Creio ser importante lembrarmos do inciso II, § 11 do art. 213 da LRP, pois, desde do início da vigência da Lei n° 10.931/04, já não dependia de retificação a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3° e 4°, e 225, § 3°, da referida LRP…

E, era fácil entender o motivo da desnecessidade de retificação…

Bastava depreender, em uma interpretação sistemática com os demais dispositivos da mesma LRP, que a norma do citado § 11 se refere exclusivamente a uma das retificações do inciso I do artigo 213, de modo que, estando a área e as medidas perimetrais do imóvel em ordem, a inclusão das coordenadas georreferenciadas seria praticada por retificação unilateral, conforme previsto na alínea “d” do citado inciso I do artigo 213…

“d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;”

Todavia, como se sabe, a necessidade de os imóveis rurais serem georreferenciados surgiu com a Lei n° 10.267/01, regulamentada pelo Decreto n° 4.449/02…

De forma que, passados quase dois anos da regulamentação da Lei n° 10.267/01, foi editada a Lei n° 10.931/04, que alterou substancialmente o procedimento de retificação de registros no Registro de Imóveis…

Assim, é preciso dizer que, com o advento da Lei n° 10.267/01, as nossas instituições representativas identificaram um óbice à sua aplicação: caso não houvesse mais uma adequação à LRP (que viria pela Lei n° 10.931/04) somente seria possível a aplicação das novas normas dos artigos 176 e 225 (então atualizados pela Lei n° 10.267/01) se houvesse retificação judicial da descrição do imóvel…

No entanto, desde a sua edição, o Decreto n° 4.449/02 (ainda não tinha sido aprovada a Lei n° 10.931/04) já previa a DRL no § 6° do artigo 9°:

“§ 6° A documentação prevista no § 5° deverá ser acompanhada de declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados, com suas respectivas firmas reconhecidas.”

Os colegas mais antigos vão lembrar de que, agora já na vigência da Lei n° 10.931/04, o INCRA controlava o procedimento de certificação de georreferenciamento ismicuindo-se nas atribuições do Registro de Imóveis, pois não expedia a referida certificação sem que o responsável técnico remetesse a ele, INCRA, as DRLs junto com o Memorial Descritivo e demais documentos…

Penso, conquanto respeite as vozes contrárias, que a proximidade do novel § 10 do artigo 176 somente fará com que a certificação de georreferenciamento seja aceita no RI sem que sejam exigidas DRLs dos confrontantes…

Vejam que o texto do referido artigo 10 não mencionou o artigo 225 da LRP, restringindo-se a afirmar que “para a identificação de que tratam os §§ 3° e 4° deste artigo, fica dispensada a anuência dos confrontantes”…

No entanto, os citados §§ 3° e 4° do artigo 176 dizem respeito exclusivamente aos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, lembrando também que a identificação de que trata o § 3° passou a ser obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo…

Com efeito, não há, por outro lado, qualquer indicação de que o procedimento de especialização/retificação de registro, para alteração ou inserção de medidas perimetrais em descrição de imóvel rural, tenha sido afetado pela Lei que será remetida à sanção presidencial…

Em resumo, se o Memorial Descritivo georreferenciado, que contém a “Certificação de Georreferenciamento” com código alfanumérico, não inovar as medidas perimetrais constantes da matrícula do imóvel, dispensadas estarão as DRLs dos confrontantes…

Mas, se o MD “certificado” (como dito, que contém a certificação) inovar as medidas perimetrais do imóvel (mesmo sem alteração de área), s.m.j., continuará a existir a necessidade de o interessado obter as anuências dos confrontantes, porém, agora, somente com a aposição de suas assinaturas no MD e na planta topográfica, como, aliás, está consignado no texto do inciso II do já citado artigo 213…

Com todo respeito aos congressistas, mas, se a intenção deles era outra, então, erraram! Mas, se sua intenção era desfazer a obrigação criada pela regulamentação proporcionada pelo Decreto n° 4.449/02, atingiram em cheio o seu propósito!

E diga-se de passagem: se os artigos 225 e 213 da LRP tivessem sido objeto de modificação para que alterações ou inserções perimetrais nas descrições dos imóveis não necessitassem mais de anuência dos confrontantes, haveria a instalação de uma insegurança jurídica sem precedentes, lembrando que a retificação, de acordo com o artigo 212 da mesma LRP, ainda pode ser feita judicialmente, mas, sempre com a citação de todos os confrontantes!

Obviamente que não há “coisa julgada” em âmbito administrativo, mas, o procedimento extrajudicial de retificação deve proporcionar efetiva segurança jurídica, já que ínsito o interesse coletivo!

Se não se pensasse que a segurança jurídica seria alcançada por intermédio do procedimento extrajudicial, porque, então, haveria a desjudicialização da retificação?

Assim, creio que interpretar-se que a simples declaração do proprietário, prevista na “Lei” que será remetida à sanção presidencial, que acresce o § 10 ao artigo 176 da LRP, seja suficiente para praticar-se a especialização/retificação da descrição do imóvel na matrícula, com as devidas inserções das medidas perimetrais, é, no mínimo, desconsiderar todo o resto do sistema registral, e, no máximo, uma afronta à segurança jurídica que é um princípio constitucional…

Portanto, de acordo com o artigo 213, II, da LRP, não é a diferença de área que ditará a necessidade ou não de retificação de área, mas, sim, a necessidade de alteração ou de inserção de medidas perimetrais na matrícula do imóvel…

Acostumo a dizer, aos utentes do serviço que vêm ao balcão, que uma coisa é um terreno de 10m de frente e fundos X 30m de cada lado e outra coisa é um terreno de 30m de frente e fundos X 10m de cada lado…

E, se tivermos que alterar ou até que inserir alguma medida perimetral, por conta do princípio da segurança jurídica, não podemos aceitar uma simples declaração unilateral do proprietário… os confrontantes devem ser consultados…

Imaginem o problema que será quando um proprietário vier furioso ao cartório dizendo que um determinado confrontante (aquele sujeito que georreferenciou o seu imóvel e, por conta disso, averbou sem anuência as novas medidas perimetrais do MD certificado em sua matrícula) invadiu o seu terreno e, desaforadamente, apresentou-lhe uma certidão do Registro de Imóveis para infirmar a sua reclamação e argumentar que, face à referida certidão, os limites dele (confrontante) é que estão corretos…

Pelos fundamentos que lhes passei, alguém poderá entender que o confrontante não consultado conseguirá obter uma indenização do Oficial? Se a resposta tiver a mínima possibilidade de ser positiva e levando em consideração os estritos fundamentos acima, então, realmente, penso que a aplicação da nova norma que se aproxima deve ser feita somente no caso que lhes aventei…

Aliás, se preponderar o entendimento que o artigo 213, inciso II, da LRP continua aplicável e que para ser possível a averbação do certificado de georreferenciamento sem anuência dos confrontantes, a mesma não poderá ser praticada se houver alteração ou inserção de alguma medida perimetral da matrícula, o prejudicado virá atrás do Oficial…

No mesmo prisma da responsabilização, não podemos olvidar do § 14 do citado artigo 213: “Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais”, pois os valorosos, sérios e competentes profissionais que, a partir da vigência da lei que se aproxima, prestarão serviços de georreferenciamento, não merecem ser demandados por confrontantes eventualmente prejudicados por culpa ou dolo do proprietário que indicou a ele – profissional responsável técnico – os limites e confrontações a serem levantados topograficamente…

Alguém tem alguma dúvida disso?

Deixem seus comentários!

Autor: João Arthur Siqueira da Silva Costa – Oficial de Registro de Imóveis de Passa Quatro/MG e pós-graduando em Direito Notarial e Registral pela Faculdade de Direito Damásio de Jesus.

13 comentários

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  • Vamos abrir a mente meus colegas.

    A anuência do confrontante é um atraso em qq serviço. Tem horas que nem o cliente nos ajuda (documentos e outros casos)… Quem dirá o tal do confrontante (depender dele p/ finalizar um serviço é péssimo p/ o bom profissional que quer concluir o serviço)…

    Porém, penso, que esse confrontante precisa saber que estamos fazendo o geo do vizinho (nosso cliente e confrontante dele)…

    E como fazer isso?, simples: Eu irei emitir um “comunicado de Georreferenciamento”…, onde continuarei levantando as informações e comunicando os vizinhos sobre o meu serviço… Em caso de dúvidas (contestação em 30 dias por exemplo)… Deveremos fazer um estudo mais aprofundado com respaldo jurídico e chegar num acordo entre as partes…

    Mas existe uma grande diferença entre COMUNICAR O CONFRONTANTE, do que PEDIR ANUÊNCIA DO CONFRONTANTE.

    Esse papo de segurança jurídica é p/ quem não consegue enxergar a burocracia q vivemos… No emaranhado de leis e “desejos e vontades” de cartorários sem noção que fazem exigências impensáveis…

    Vamos ser mais amigos e companheiros uns dos outros (Agrimensores colegas de profissão)…

    Temos de trabalhar em conjunto pra georreferenciar (fazer a certificação fundiária acontecer)…

    OBS 1: Não acreditais em palavras, amparem-se em documentos.

    OBS 2: Façam um contrato entre vc e o seu cliente… Todos devem ter sua responsabilidade no serviço.

    • Caro Alessandro,

      Inicialmente, obrigado pelos seus comentários!

      Peço sua licença para dizer que, nesses mais de 30 anos de serviço cartorário, sendo os últimos 16 deles à frente do RI de Passa Quatro, pude testemunhar inúmeras situações que colegas registradores e responsáveis técnicos não mereciam passar quando, inadvertidamente, até para ajudar os interessados, não observaram, fielmente, a forma prevista na lei.

      Como disse no início dos meus escritos, meu intuito foi somente de contribuir com a discussão.

      Gostaria muito de ver, de lege ferenda, uma alteração na LRP que permita aos responsáveis técnicos procederem à notificação do confrontante, ou seja, à comunicação formal ao confrontante sobre o serviço feito e o recebimento de eventual impugnação!

      Tenho a absoluta certeza de que os responsáveis técnicos merecem receber da legislação brasileira o reconhecimento de que são capazes e merecedores de atestar a obtenção da ciência do confrontante quanto ao serviço de levantamento topográfico por georreferenciamento e que não houve impugnação!

      Porém, os nossos congressistas não foram adequadamente auxiliados quanto ao alcance da alteração legislativa que está por vir. Mas, pelo lado positivo, penso que já seja um grande avanço essa alteração legislativa, pois, eles, congressistas, já reconheceram que não há necessidade de obtenção de anuência para a averbação de georreferenciamento (na minha singela interpretação, sem alteração ou inserção de medidas perimetrais na matrícula), o que, em última análise, demonstra o reconhecimento de um merecido prestígio aos responsáveis técnicos!

      Porém, enquanto houver somente essa alteração legislativa, creio que só a comunicação do profissional ao confrontante não alcance a formalidade necessária para que os oficiais de registro de imóveis aceitem, para a averbação do georreferenciamento, a descrição do novo polígono com diferentes ou novas medidas perimetrais, sem a anuência expressa ou tácita do confrontante.

      Por oportuno, creio ser salutar relembrarmos que o procedimento previsto no artigo 213 da LRP prevê, caso o interessado não obtenha a anuência expressa do confrontante na planta e no memorial descritivo, a notificação, como forma comunicação do serviço ao confrontante, a qual, por previsão legal, mesmo após a alteração legislativa que se aproxima, deve ser feita pelo oficial de registro de imóveis. Veja o § 2º do artigo 213:

      “§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.”

      Dessa forma, a título somente de opinião, pois tenho a certeza de que suas intenções são as melhores possíveis, enquanto não houver a alteração legal necessária para, realmente, diminuir a burocracia, outorgando, definitivamente, a esperada e merecida fé pública aos responsáveis técnicos que poderão atestar que os confrontantes tomaram ciência do serviço e nada questionaram ou que altere os artigos 213 e 225 da LRP para tornar desnecessária a anuência dos confrontantes em caso de alteração ou inserção de medidas perimetrais na matrícula do imóvel, continue a orientar seus contratantes sobre a necessidade da anuência, até mesmo para que o serviço topográfico seja aceito pelo oficial de registro de imóveis sem qualquer exigência.

      Por outro lado, caso mantenha seu o entendimento e seu contratante também pense da mesma forma e o oficial de registro de imóveis não aceite o serviço de georreferenciamento do imóvel que contenha alteração ou inserção das medidas perimetrais, relembro, também, que é possível o requerimento, a ser apresentado pelo interessado (seu contratante) ao referido oficial de registro de imóveis, de suscitação de dúvida, nos termos do artigo 198 da LRP, de modo que o juiz corregedor se pronunciará acerca da permanência ou não da necessidade de anuência do confrontante neste caso.

      Fraternais abraços!

  • Excelente matéria e muito bem fundamentada.
    Nós profissionais temos que entender um pouco das Legislações e tirar proveito do momento de apresentar uma DRL ao confrontante, possíveis futuros clientes!
    Eliminar a necessidade de DRL é abrir precedentes para o povo mais esperto e q gosta de tirar vantagem em cima de outros, o povo Brasileiro.

  • Bom dia.
    Então na prática não haverá mudança significativa, pois na grande maioria dos casos é necessário e correto fazer a retificação da matrícula alterando as medidas lineares.
    Por mais que seja trabalhoso correr atrás das anuências, ainda nos da segurança no trabalho realizado…
    No modo como está se encaminhando está futura lei, não acho seguro fazer uso dela.
    O que os colegas dizem?

    • Prezado Leonardo,

      No território brasileiro há inúmeros imóveis rurais que estão perfeitamente descritos nas matrículas e também há imóveis que já estão com suas medidas perimetrais retificadas na matrícula, porém, essas matrículas ainda não receberam a averbação do georreferenciamento, ou melhor, do certificado do georreferenciamento.

      Mas, como se sabe, ainda há muito trabalho a ser feito!

      Grande abraço!

  • Dr João Arthur
    O profissional em hipótese alguma pode sair “materializando” limites só porque o proprietário do imóvel li indicou, exemplo: olha seu Zé, deste pé de muliana rumo aquele pé de paineira a minha divisa

  • Apoiado, nobre amigo!
    A anuência dos confrontantes são a segurança para o Profissional de que o perímetro realmente foi respeitado.
    Entretanto, como profissional Engenheiro Agrimensor, tenho uma dúvida: -Caso o confrontante não queira assinar a anuência, tampouco fornecer seus dados, mesmo esse concordando que a mensuração foi realizada no local correto, mas por outros motivos como desavenças particulares, qual procedimento o proprietário e o profissional devem tomar para a certificação do Georreferenciamento?
    Desde já agradeço tanto pelo excelente “post” quanto as explicações.

    • Em casos desse tipo, deve-se prosseguir conforme as previsões legais. Os parágrafos (§) abaixo citados do artigo 213, inciso II da Lei 6.015/73 viabiliza o saneamento do questionamento:
      § 2º. Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
      § 3º. A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
      § 4º. Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.
      § 5º. Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.
      § 6º. Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

      O artigo 1.202 da CNGCGJ-MT (que deve possuir dispositivo semelhante na consolidação das normas da Corregedoria de seu estado) também fornece amparo no entendimento:
      Art. 1.202. Em caso de inexistência de declaração de confinantes e/ou interessados, o requerente poderá solicitar ao oficial do Registro Imobiliário que proceda à sua notificação para se manifestar no prazo de quinze dias, exceto nos casos relacionados no Provimento 56/2014 (INTERMAT), em que o prazo para a manifestação é de 60 dias, promovendo-a pessoalmente, pelo correio ou por solicitação ao oficial do Registro de Títulos e Documentos, no endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente.

    • Se há convicção sobre o seu trabalho, certifique-o e notifique o confrontante do imóvel através do cartório de registro de imóveis.

    • Prezado Uanderson,

      Normalmente, os dados dos confrontantes podem ser obtidos por certidão no Cartório de Registro de Imóveis.

      Aliás, somente para relembrar, quando se iniciou a obrigação de os proprietários rurais certificarem suas propriedades junto ao INCRA, além da DRL – Declaração de Reconhecimento de Limites, as certidões dos confrontantes também deviam remetidas ao INCRA.

      Mas, pode ocorrer de o confrontante ser um ocupante (termo usado pelo § 10 do artigo 213 da Lei nº 6.015/73: “Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes;…”

      Inicialmente, quanto ao termo “ocupante”, há que se ponderar: 1) se o confrontante é possuidor a título precário ou não; 2) se, realmente, o imóvel confrontante não está registrado em nome de alguém, isto é, se não é propriedade de alguém; e 3) estando o imóvel confrontante registrado em nome de alguém, se a posse do ocupante é “ad usucapionem”, ou seja, se há chance de ser reconhecido a usucapião ao confrontante. Caso contrário, esse ocupante, salvo melhor juízo, não poderá anuir em um procedimento de Georreferenciamento que altere ou que insira alguma medida perimetral na matrícula do imóvel.

      De todo modo, como é de conhecimento geral, a obtenção dos dados do confrontante pode ser muito difícil, pois, muitas vezes, o interessado sequer consegue saber o nome correto do confrontante.

      Infelizmente, o sistema legal brasileiro não permite que o particular peticione diretamente à Receita Federal e à Justiça Eleitoral para se saber os dados de determinada pessoa. Com isso, a única opção que restará ao interessado será a via judicial para obtenção desses dados ou, conforme previsão do artigo 212 da LRP, a proceder à retificação judicial.

      “Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.”

      Aproveito a oportunidade para lhe agradecer pelo elogio.

      Forte abraço!

  • Prezado Uanderson,

    Normalmente, os dados dos confrontantes podem ser obtidos por certidão no Cartório de Registro de Imóveis.

    Aliás, somente para relembrar, quando se iniciou a obrigação de os proprietários rurais certificarem suas propriedades junto ao INCRA, além da DRL – Declaração de Reconhecimento de Limites, as certidões dos confrontantes também deviam remetidas ao INCRA.

    Mas, pode ocorrer de o confrontante ser um ocupante (termo usado pelo § 10 do artigo 213 da Lei nº 6.015/73: “Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes;…”

    Inicialmente, quanto ao termo “ocupante”, há que se ponderar: 1) se o confrontante é possuidor a título precário ou não; 2) se, realmente, o imóvel confrontante não está registrado em nome de alguém, isto é, se não é propriedade de alguém; e 3) estando o imóvel confrontante registrado em nome de alguém, se a posse do ocupante é “ad usucapionem”, ou seja, se há chance de ser reconhecido a usucapião ao confrontante. Caso contrário, esse ocupante, salvo melhor juízo, não poderá anuir em um procedimento de Georreferenciamento que altere ou que insira alguma medida perimetral na matrícula do imóvel.

    De todo modo, como é de conhecimento geral, a obtenção dos dados do confrontante pode ser muito difícil, pois, muitas vezes, o interessado sequer consegue saber o nome correto do confrontante.

    Infelizmente, o sistema legal brasileiro não permite que o particular peticione diretamente à Receita Federal e à Justiça Eleitoral para se saber os dados de determinada pessoa. Com isso, a única opção que restará ao interessado será a via judicial para obtenção desses dados ou, conforme previsão do artigo 212 da LRP, a proceder à retificação judicial.

    “Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.”

    Aproveito a oportunidade para lhe agradecer pelo elogio.

    Forte abraço!